모기지저당증권(Mortgage-Backed Securities, MBS)은 부동산 담보 대출을 기초로 하여 발행되는 금융상품이다. 이 증권은 여러 개의 주택 담보 대출을 모아 만든 포트폴리오에서 발생하는 현금 흐름을 기반으로 한다. 일반적으로, 금융기관이나 모기지 대출 기관이 대출자에게 대출을 해주고, 그 대출을 기초로 투자자에게 모기지저당증권을 발행한다. 투자자는 이러한 증권을 구매함으로써 대출자들이 매달 상환하는 이자와 원금의 일부를 받는다.

모기지저당증권은 기본적으로 선택된 여러 주택 담보 대출을 pooled하여 만들어지며, 이 과정에서 대출자들의 신용도와 대출 조건 등이 고려된다. 이러한 증권은 일반적으로 두 가지 주요 유형으로 나뉜다. 첫째, 패스스루 증권(pass-through securities)은 대출 포트폴리오에서 발생하는 모든 현금 흐름이 직접 투자자에게 전달되는 형태이다. 둘째, 트랜치(tranche) 구조의 증권은 위험과 수익을 다양한 방식으로 분리하여 여러 투자자에게 판매하는 형태이다.

MBS는 일반적으로 정부 기관이나 기업에 의해 보증될 수 있어, 투자자에게 상대적으로 낮은 신용 위험을 제공한다. 예를 들어, 미국의 경우 유명한 정부 지원 기관인 Fannie Mae, Freddie Mac이 발행하는 MBS가 이에 해당한다. 이러한 증권은 다양한 금융 기관, 연기금, 헤지펀드 등 여러 투자자에게 구매된다.

모기지저당증권의 주요 장점은 상대적으로 높은 유동성과 안정적인 수익을 제공한다는 점이다. 그러나, 주택 시장의 변동성, 금리 변화, 대출자의 디폴트 등으로 인해 투자자에게 발생할 수 있는 위험도 존재한다. 이러한 이유로 MBS는 투자 결정 시 주의 깊은 분석이 필요하다.